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Der Immobilien Allrounder Teil 2/3

Wie im letzten Teil versprochen, witmen wir uns im 2ten Teil der Serie, der Immobilienertragssteuer genauer. Wir werden auch genauer auf die Besichtigung von Immobilien eingehen, was dabei wichtig ist und was vielleicht schlimmer wirkt als es ist.

Wie du wirklich in der Praxis nach Immobilien suchst und wie du sie bewertest.


Die Immobilienertragsteuer kurz Immoest.


Wenn du eine Wohnung für 80.000€ inklusive Nebenkosten gekauft hast und sie später für 100.000€ verkaufst, hättest du 20.000€ Gewinn. Doch in vielen Fällen kann es sein das der Staat, bei spekulativen Immobilienhandel, Steuern erhebt. Satte 30% Immoest.


Wann bin ich von der Immoest befreit?


  1. Du wohnst länger als 2 Jahre in der Immobilie und hast sie als Hauptwohnsitz gemeldet.

  2. Du vermietest die Wohnung seit über 10 Jahren

  3. Du hast 5 von 10 Jahre darin gewohnt. (Bsp. Du hast 5 Jahre in einer Wohnung als Hauptwohnsitz gelebt und im Anschluss 2 Jahre vermietet.)

  4. Du hast die Immobilie selbst erbaut und sie 10 Jahre nicht verpachtet oder vermietet.

Wie berechne ich die Immoest.

Um eine zuverlässige Zahl nennen zu können, musst du deine genauen Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten wissen.

Ein Beispiel:

Kaufpreis 80.000€

Nebenkosten 8.000€

Verkaufspreis 100.000€


Zur Berechnung des tatsächlichen Gewinn, rechnen wir den gesamten Kaufpreis, also Kaufpreis + Nebenkosten. In unserem Fall wären das 88.000€. Von dem Verkaufspreis 100.000€, ziehen wir nun den gesamten Kaufpreis 88.000€ ab. Somit ist unser brutto Gewinn vor Steuern 12.000€.

Aus diesen 12.000€, werden nun die Steuern berechnet.

Einfach von den 12.000€ 30% abziehen.

Somit bleibt ein Nettogewinn nach Steuerabzug von 8.400€.


Nun wo du steuerlich bescheid weißt, sehen wir uns mal die Besichtigung der Wohnung genauer an....


Suche nach der richtigen Immobilie.


Eine Varianten zur richtigen Immobiliensuche. Du siehst dir im Vorhinein genau an, in welchem Gebiet du Investieren willst und suchst dir die jeweiligen fairen Preise zu dieser Region heraus. Ich nehme dazu 5-10 seriös Inserate von Privaten und berechne den Durchschnittswert. ( Den Preis der Immobilien addieren und durch die Anzahl der Immobilien teilen). Nun erstellst du eine kleine Tabelle, welche ungefähr so aussehen kann...


Der günstige Preis, ist der Preis des günstigsten Angebotes.

Der teure Preis, ist der Durchschnittspreis.


Wohnung M² Tabelle für Region Ardning (Steiermark)

M² Preis Durchschnittlich 1950€/m²

Größe 40m² Günstig/Teuer 70.000€/88.000€

60m² 105.000€/132.000€

100m² € 175.000,00/220.000€


Mit dieser Tabelle an der Hand kannst du sehr schnell Wohnungen in Gebieten mit viel Angeboten abgrasen und nach kurzer Gewöhnungsphase, unzählige Wohnungen erst bewerten und schnell entscheiden, welche überhaupt in Frage kommen und welche einfach zu teuer sind.


FACE TO FACE


Abgesehen von der Onlinesuche gibt es eine noch viel effektivere Möglichkeit an attraktive Preise zu kommen. SPRICH MIT MENSCHEN. Versuche gezielt mit Personen über ihren Immobilienstand zu sprechen. Du wirst sehen das viele Personen schon länger eine Immobilie besitzen und diese können oft bei niedrigen Angeboten schon nicht nein sagen. Auch der Aufwand von Inserat und Besichtigung ist vielen ein Dorn im Auge, da kann ein unverbindliches Privatangebot ohne diesen Aufwand schonmal zu Verkäufen führen, welche nie geplant waren und somit für den restlichen Markt nicht zugänglich war.


Besichtigung


1. Lage

Bevor du noch wohin fährst, empfehle ich sich die Gegend mit Google Earth anzusehen, um vorab zu wissen wie die Gegend ist. Wenn du das erste Mal zu deiner Immobilie fährst, sei aufmerksam, achte auf Dinge in der Nähe deiner Wohnung, welche dir gefallen oder welche dir negativ ins Auge stechen.

Wege herauszufinden, ob in der Gegend aktuell Leute wohnen wollen oder nicht, gibt es verschiedene. Sprich mit älteren Leuten, welche in der Gegend spazieren gehen. Ein einfaches


„Oh guten Tag, tut mir leid, dass ich störe, aber ich überlege, ob ich mir hier eine Wohnung kaufen soll, nur kenne ich hier niemanden und wollte wissen, ob sie hier schon länger leben.“


Diese Frage wirkt vielleicht zunächst eigenartig, doch sind ältere Menschen oft gerne bereit länger auf die Frage zu antworten, ob sie den schon länger hier wohnen würden. Mit Fragen seit wann sie denn hier wohnen würden, ob freunde gleich neben an wohnen und wie sie es hier allgemein finden , kann man viel über die Gegend herausfinden. Alle Fragen stellen, die Aufschlüsse zu ihrer Umgebung und somit deinem Investmentstandort geben.


Eine weitere Möglichkeit, die ich gemacht habe, ist ebenfalls sehr simpel. Stehen in der Nähe deines Objektes Wohnblöcke oder Wohnhäuser, siehe auf den Klingelschildern nach, ob diese voll sind. Wenn bei jeder Klingel ein Name steht, weißt du das aktuell die Menschen hier wohnen wollen. Sind die Hälfte der Klingelschilder leer, aber es sieht nicht schäbiger aus als deine Immobilie gleich nebenan. Weg da. Nicht ist gefährlicher als an einem Standort zu investieren, wo gar niemand wohnen will.


2. Zustand des gesamten Gebäudes und den umliegenden Häusern.


Sehen die Häuser in der Nachbarschaft schön aus, fühlt sich der zukünftige Mieter bereits bei der Anfahrt wohl. Muss er ewig lang durch Wohnblöcke fahren, wird das seine Stimmung nicht gerade aufhellen. Wenn der Wohnblock, in dem die Wohnung sein soll, dann auch noch aussieht als würde er bald zerfallen, stehen deine Chancen schlecht.


Ok wir gehen davon aus es sieht ganz akzeptabel aus von außen. Nun betreten wir zum ersten Mal das Stiegenhaus. Hier kann man oft gut sehen, wie sich die Mieter in diesem Haus im Durchschnitt verhalten. Ist es schmutzig, die Stufen vielleicht angebrochen und es riecht etwas streng, kannst du davon ausgehen das hier nicht nur Saubermänner wohnen und hier vielleicht auch nicht nur Saubermänner wohnen wollen. Sollte das Stiegenhaus aber sauber sein und in moderaten Zustand für das Baujahr sein, ist dies ein gutes Indiz.


(Nicht vergessen das jedes Negativindiz das uns auffällt später in die Verhandlung einfließen kann.)


Jetzt gehen wir in die Wohnung hinein. Die Wohnungstüre sollte aus etwas besseren Material bestehen und nicht unbedingt aus einer 20€ Holztür. Der Ersteindruck nach der Wohnungstür darf erstmal wirken. Lasse dich nicht zu sehr durch einen Makler oder den Verkäufer ablenken, sondern achte genau auf die Wohnung, den um diese geht es.


Apropos gehen, worauf du gehst, ist sehr wichtig. Heutzutage sind Parkettböden und Laminatböden der Standard, auch Vinyl wird gerne verwendet hat aber den Nachteil, dass älteres Vinyl durch längere Belastung eingedrückt werden kann und somit bei alten Vinylböden, Kästen und Regale abdrücke hinterlassen können. Grundsätzlich zählt Parkett Beste, Laminat Gut, Vinyl NEU Gut, Vinyl alt eher nicht so. Ebenfalls wichtig bei Laminat und Vinyl Böden darauf achten, ob sie keine stellen haben, wo sie sich vom Boden lösen. Man könnte jetzt jeden m² mit den Knöcheln abklopfen und hören, ob es hohl klingt, doch sich einmal kurz auf den Boden zu begeben um zu sehen ob der Boden an Stellen etwas unförmig ist (Indiz auf Hohlraum) sollte auch genügen.


Bei alten Wohnungen sollte der Stromkreislauf einmal erneuert sein und keine alten Sicherungen mehr verwenden. Je kürzer das Upgrade her ist, umso besser. Die Türen in der Wohnung im Allgemeinen sollten in guten Zustand sein und vielleicht keinen Gehörsturz verursachen wenn man sie schließt.


Sehr wichtig ist das Bad und die Toilette. Es wird klar bevorzugt, wenn WC und Bad getrennt sind. Das Bad sollte im Idealfall bereits moderne Fließen auf dem Boden und den Wänden haben und nicht aussehen wie bei Oma damals. Badewanne und Toilette sollten nach Möglichkeit in den letzten 10 Jahren getauscht worden sein, wenn nicht, entscheidet das Auge über den Zustand. Das WC sollte keinen unangenehmen Geruch aufweisen, wenn nicht gerade ein Geschäft platziert wurde, und die Muschel sollte innen noch keine Verfärbungen haben. Ein WC muss nicht neu sein, doch sind gelbliche Verfärbungen wirklich nicht einladend. Hat es trotzdem welche aber es ist noch nicht so alt, kann man sie entfernen. (Beim Kaufgespräch sagen da brauche ich vielleicht ein neues 500-1000€ runter und wenn es klappt einfach ordentlich putzen...für einmal Kloputzen 500-1000€ XD).


Wenn eine Küche in der Wohnung enthalten ist, was ich immer bevorzuge, sollte diese sauber und voll funktionsfähig sein. Ein Blick in die Regale und ein wisch mit dem Finger können anzeigen wie gut auf die Wohnung zuvor geachtet wurde. Ganz klassisch ist das suchen nach dunklen Stellen welche Wasserflecken bedeuten, an den Wänden, Decke und Boden. Solltest du solche Flecken finden fällt das Geschäft normalerweise ins Wasser, da dies eine schwerwiegende Reparatur oder sonst Schimmel nach sich ziehen kann.


Die Fenster sollten nicht von vor 2000 sein und auf keinen Fall ziehen, da dies die Heizkosten ungeahnt ansteigen lassen kann. Ein Balkon ist ab dem 1. Stock ein Must-have, ohne würde ich keine Wohnung wollen. Dieser sollte schon gut gepflegt aussehen, keine baufälligen Auffälligkeiten aufweisen und wenn sie mal ordentlich am Geländer rütteln sollte sich das keinen Millimeter bewegen. Sollten die Fenster mit Rollos ausgestattet sein ist dies gut, alles außer elektrische Rollos sind aber kaum der rede wert, da sie günstig zum Nachrüsten sind. Sind die Rollos elektrisch, sicher gehen ob sie funktionieren. Solltest du eine Wohnung im dritten Stock kaufen, mit elektrischen Außenrollos, welche defekt sind, will ich sehen wie du an die Rollo im 3ten Stock kommst ohne ein Fachunternehmen, was viel Geld kostet. (Aus Erfahrung gesprochen ;). Die Türstöcke sollten fest sitzen und rundherum keine Farbschäden oder Bruchstellen aufweisen, ansonsten kann der Putz hinter dem Stock bröckeln und ihn so nicht mehr ordentlich halten oder noch mehr ausbrechen. Falls Inventar in der Wohnung bleibt, welches tatsächlich interessant ist (große Kästen, große Betten, schöne und massive Tische, Waschmaschinen, Trockner etc...) dieses genau ansehen. Du willst nicht heute die Wohnung mit einem coolen Schrank kaufen, den du 2 Wochen später runtertragen musst und zum Sperrmüll bringen, weil er kaputt ist. Informiere dich genau, wie die Abholung von Müll funktioniert, umso einfacher desto besser für den Mieter. Auch gehört geklärt, wo deine Post hinkommt. Lass dir erklären wie der Stromschrank mit den Sicherungen funktioniert, du wirst es deinem Mieter vielleicht erklären müssen. Falls ein Boiler in der Wohnung ist, ebenfalls erklären lassen, ob und wie dieser funktioniert. Gut ist ein Autostellplatz in der Nähe des Einganges, sollte es nicht so sein ist es schon gut, wenn überhaupt einer beim Besitz dabei ist.

Ein Lift ist ca. 5000-15.000€ in einer Verhandlung wert. Willst du an jemanden vermieten, der 65Jahre alt ist, wird er einen Lift brauchen und wenn eine 40-Jährige Dame jeden Tag auf und ab muss,

wird sie auch sagen das muss dafür günstiger gehen. Wenn Lift nicht vorhanden, aber die Wohnung höher als 2 Stock. - 5000€ Minimum, falls der Preis auf Durchschnitt berechnet war. Die Sesselleisten sollten überall angebracht sein, diese neu zu machen bei einer ausgeräumten Wohnung ist aber nicht übermäßig teuer und nicht schwer. Falls du den privaten Verkäufer vor dir hast, welcher vorher darin gewohnt hat, achte auch auf dessen Auftreten. Ist er eher still und sagt nicht zu viel kann es sein das er nichts sagen will, das es ein paar Ungereimtheiten mit der Wohnung gibt. Labert er/sie ununterbrochen drauflos und lenkt sie ab, könnte das gleiche der Fall sein.


Frage offen nach anfälligen Kosten oder Reparaturen, die meisten Privaten können ihnen bei so einer offenen und direkten Frage nicht direkt ins Gesicht lügen. Sei dir vor der Anfahrt bewusst, was du für die Immobilie Maximal ausgeben willst und lege dir einen Spielrahmen zurecht. Niemals einen Kaufpreis annehmen, der dir bei Vermietung im Monat mehr als 20€ Minus bringt. Eigentlich sollte es gar kein Minus sein, aber wenn du einen Steuersatz von 32,5% hast kann das passieren. Trotzdem bezahlt er deinen Kredit und mit dem Lohnsteuerausgleich kannst du den Verlust im Nachgang verschwinden lassen. Lasse dir auch erklären, wo deine Post hinkommt.


Wenn es ein Kellerabteil gibt, sollte es groß genug für ein paar Dinge wie Fahrrad, unbenutzte Möbel und Lampen sein. Frage nach der Anbindung zu den nächsten Geschäften und Schulen. Achte ob Bushaltestellen nahe der Wohnung sind und wo diese Hinfahren. Der Energieausweis kann auch wichtig sein, er gibt Auskunft über die Energiekosten der Immobilie. Bei Wohnungen mit schlechten Energieausweis können, gelegentlich mit sehr einfachen Mitteln, die Energieaufwände gesenkt werden.


Im nächsten Teil, gehen wir auf den Kauf der Immobilie näher ein. Wir schauen uns die Nebenkosten an und welche Termine für einen Kaufabschluss notwendig sind. Wir suchen nach neuen Käufern oder Mietern und zeigen welche Schritte du gehen kannst um dein erstes Immobiliengeschäft abzuschließen.


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