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Der Immobilienallrounder Teil 1/3

Aktualisiert: 12. Jan. 2023

In diesem und den 2 nächsten Beiträgen, wird es um das Kaufen und Verkaufen von Wohnungen gehen. Ich werde dir Einblick geben wie ich meine Immobilien gesucht, gefunden, finanziert, vermietet und im Anschluss auch wieder mit Gewinn verkauft habe.

Das alles in nur 3 Blogbeiträge zusammenzufassen ist quasi unmöglich, ich versuch dir trotzdem einen guten Einblick in mein Vorgehen zu geben.


Thema 1: Warum Immobilien?

Investieren kann man in sehr viele Sachen, wohnen in nicht ganz so vielen. Selbst sollte der Mensch Unsterblichkeit erreichen, wird er immer noch wo wohnen wollen. Eine gut ausgesuchte Immobilie, kann sehr vielfältig für Investments verwendet werden und dient nicht nur einen Zweck. Ich sehe eine Immobilie als Wert mit dem ich mehrfach verdienen kann.

  1. Ich kann sie vermieten und so Mieteinnahmen erzielen und so eine mögliche Finanzierung abbezahlen.

  2. Ich kann darin wohnen und wenn sie mir gehört, ( auch wenn sie Kreditfinanziert ist) günstigere Lebenserhaltungskosten bringen, als bei Bezahlung einer Miete. Nebenbei werden die Steuern und Gewinnmargen welche der Vermieter bezahlen müsste um Gewinn zu machen, bei deinem Eigentum an dich oder eine Bank ausbezahlt und müssen so nicht unnötig hoch sein.

  3. Wenn ich in einer Immobilie lebe, kann ich dort auch Wertschöpfendes vollbringen. Als Beispiel sitze ich gerade in einer Immobilie welche mir gehört. Ich bezahle den Kredit für mich und keine Gewinnmarge an jemand anderen. Wenn ich diesen Blog in meinem Büro schreibe, erschaffe ich (hoffentlich) einen Wert für andere. Dieser bringt mir bis heute kein Geld aber macht mir spaß und ist mitunter dank meiner Immobilie möglich.

  4. Selbst wenn du deinen Aktienschein zu einen Kranich faltest, wird er nicht mehr Wert, doch wenn du deine Wohnung schlau renovierst, steigt ihr Wert dank deiner Arbeit. Der Umstand das ich auf Immobilien zumindest geringfügig einwirken kann, gibt mir Spielraum welchen andere Investments selten haben.

  5. Wenn du in deiner Wohnung Kleider nähst, sparst du teure Mieten und verdienst damit auch noch etwas dazu. Setz dich mal in einen Bitcoin und häkel etwas...das wird schwierig.

  6. Wohnungen können immer wieder zu Marktunüblichen Preisen ergattert werden, da die Personen welche die Wohnung verkaufen, oft schon lange in besitz der Wohnung sind und damit mehr als genug verdient haben. Angenommen Herr Maier hat seit 10 Jahren keine Schulden mehr auf eine Wohnung, welche er vor 25 Jahren um 100.000€ gekauft hat. Die Wohnung hat heute einen Wert von 250.000€ aber Herr Maier ist mit 220.000€ absolut zufrieden....diese 30.000€ holen wir uns.

Das war nur ein Teil der Argumente, doch jetzt weiter zum nächsten Thema....


Was benötige ich um zu beginnen?

Zu der Zeit, wo ich gestartet habe, konnte ich tatsächlich mit 0,00 € starten. Nicht dass es Ewigkeiten her ist, nein das ist 5 Jahre her. Heute ist die Sachlage etwas anders, aktuell verlangen Banken in Österreich, bei Neubauprojekten, einen Mindesteigenkapitalanteil von 20 %. Soweit ich weis ist das auch in Deutschland sehr ähnlich.


Wieviel Geld du benötigst hängt somit davon ab was du Finanzieren möchtest.


Benötigtes Eigenkapital:

  • Garage zum vermieten: 1.000 - 2.500€ (10.000- 15.000€)

  • kleine Singlewohnung am Land: 10.000 - 20.000€ (80.000€)

  • kleine Wohnung in Stadtnähe: 20.000 - 35.000€ (125.000€)

  • Größere Wohnung: 35.000 - 50.000€ (190.000 - 250.000€)

  • Einfamilienhaus: 60.000- 90.000€ (300.000 - 450.000€)

  • Mehrparteien Haus: 100.000 - 200.000€ (500.000 - 1.000.000€)

Weiters benötigst du noch eine Immobilienplattform, Notizblock und deinen Verstand.


Was willst du mit der Immobilie machen?

Wie schon anfangs erwähnt, gibt es mehrere Möglichkeiten was du mit deiner Immobilien machen kannst. Die meisten wollen die Wohnung entweder zu guter Rendite vermieten oder zu einem höheren Preis wieder verkaufen. Auch beides ist möglich.


Kaufen & Verkaufen

Du suchst nach einer Immobilie in der Nähe und genau 2 min zuvor inseriert jemand eine Wohnung im Nachbarort und will bereits im Inserat 50 € weniger pro m² als für diese Gegend üblich. Nun fährst du zu der Wohnung, sie sagt dir zu und die Berechnung der Wohnung ergibt, dass die Wohnung 15.000 € mehr wert ist.


Wisch und Weck

Willst du möglichst wenig Zeit verlieren, kannst du die Wohnung wie gekauft gleich weiterverkaufen. ACHTUNG! Diese Strategie birgt ein paar stolperfallen in der Kalkulation, welche man beachten sollte.


Die Stolpersteine sind:

  • Nebenkosten bei der Anschaffung

  • Immobilienertragssteuer

Nebenkosten bei der Anschaffung:

Die genauen Nebenkosten zu Immobilien Anschaffungen kannst du hier nachlesen, doch es gibt eine relativ einfache Faustformell, welche sich eigentlich immer anwenden lässt.


Mit Makler 10% vom Kaufpreis (100.000 Kaufpreis = 10.000€ Nebenkosten)

Ohne Makler 7% vom Kaufpreis (100.000€ Kaufpreis = 7.000€ Nebenkosten)


Immobilienertragssteuer:

Solltest du eine Wohnung verkaufen welche du nicht 2 Jahre als Hauptwohnsitz verwendet hast oder länger als 10 Jahre vermietet war, muss du die Immobilienertragssteuer bezahlen.


Die Immobilienertragssteuer wird aus den Gewinnen des Verkaufs, abzüglich Kaufnebenkosten berechnet.

Beispiel:

Wohnung gekauft für 80.000€

Nebenkosten 8.000€

Verkauft für 100.000€

Bruttogewinn = 12.000€

Von diesen 12.000€ wird nun die Immobilienertragssteuer berechnet:

12.000/100*30=3.600€ Steuern für Väterchen Staat.


Also bleiben von den Brutto 12.000€ nur noch 8.400€ übrig.


Calculate, renovate, accumulate.

Berechnen, renovieren, veräußern

Das Bedeutet eine Wohnung zu moderaten / normalen Preisen zu kaufen und durch intelligente Aufwertungen der Wohnung an sich, den Wert an das oberste Preispotenzial drängen.


Ich nenne euch jetzt ein Beispiel, welches direkt aus meinem aktuellen Investmentpool stammt. Eine 47m² große Eigentumswohnung gekauft für 82.000€ inkl. Nebenkosten. Gute Lage, dank positiver Marktentwicklung zwischen 100.000-135.000€ aktueller Wert. Die Wohnung ist in normalen Zustand, aber eine Renovierung würde nicht schaden. Würde ich die Wohnung jetzt Inserieren würde ich vermutlich Angebote bis maximal 110.000 € erhalten da in die Wohnung investiert werden muss.

Für ca 7.000€ habe ich das Bad neu gemacht, habe neuen Boden gelegt, schöne Möbel in die Wohnung gepackt und dank der Shelly Smarthome Technologie, auch noch ein Smarthome daraus gemacht.

Nun brauche ich mich bei der Inserierung nicht mehr zurückhalten und kann eine neu renovierte Wohnung für bis zu 130.000€ verkaufen, was nach Steuern ein Zusatzgewinn von ca. 9,000€ mehr wären als beim Wisch und Weck Beispiel sind.


Diese Strategie ist auch meine Lieblingsstrategie, ich mache es gerne so das ich die Wohnung kaufe, renoviere und dann zur Miete und zum Kauf anbiete und dann das Angebot annehme welches am lukrativsten ist.


Kaufen & Vermieten

Sollte es deine Absicht sein eine Wohnung zu kaufen um sie zu vermieten, ist der niedrigste Kaufpreis gar nicht mehr so wichtig. Hier sollte die Lage, der Komfort und die Mietpreise pro m² berücksichtigt werden. Auch wenn eine Wohnung nicht unbedingt günstig ist, kann sie eine gute Rendite ermöglichen, wenn der Mietpreis gut ist.

Grundsätzlich gilt natürlich ein günstiger Kauf macht mehr Gewinn.

Wenn du die Wohnung nach dem Kauf, durch kleine Renovierungen, noch aufwertest, kannst du ebenfalls höhere Mieten erzielen.


Manche Menschen scheuen das Vermieten von Wohnungen. Es könnte se


in das sie einen Mieter bekommen welcher dir die Wohnung versaut. Stimmt. Es könnte ja auch sein das du einen normalen Menschen findest, welcher Zivilisiert ist. Du entscheidest wer deine Immobilie bezieht, also entscheide überlegt. Rede mit den potenziellen Mietern. Und wenn etwas komisch ist, musst du die Wohnung nicht vermieten.


Im nächsten Teil der Serie Immobilien Allrounder, werden wir uns die Immobilienertragssteuer noch einmal genauer ansehen und ein paar simple Wege erläutern, welche dir Steuern sparen können.



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