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Der Immobilienallrounder Teil 3/3

Bevor du den dritten Teil lest solltest du auch Teil 1 & 2 lesen. Diese findest du hier----->

Im 3ten und letzten teil des Immobilienallrounders, gehen wir auf den Kaufabschluss und damit verbundene Termine näher ein. Wir suchen nach neuen Käufern oder Mietern und den damit zusammenhängenden Behördengänge.


Angebot.

Wenn du eine Wohnung gefunden hast, welche einen fairen Preis hat, welcher mit Mieter oder Käufer Gewinn abwerfen wird, ist der erste Schritt das Angebot.

Berechne dir genau was du bereit bist für die Wohnung zu bezahlen, vergiss die folgenden Nebenkosten dabei nicht. Als Anhaltspunkt nehmen wir für das Beispiel einen Kaufpreis von 100.000€ an.


Erstes Angebot (Schlechter Kauf)


Angebot 100.000€

Nebenkosten 7.000-10.000€ (Makler dabei)

Gesamtanschaffungspreis: 110.000€

Eigenkapital: 20.000€

Kreditbetrag 90.000€ (Verzinsung 3,9%)

Monatl. Kreditrate: ~ 430€ (Laufzeit 30 Jahre)

Betriebskosten: ~ 200€

Zielmiete: 650€

Steuern:~ 150€


Monatlich Gewinn/ Verlust : ~ -130€ pro Monat.


Neues Angebot (Okay)


Angebot 90.000€

Nebenkosten: ~ 6.500 -9.000€ (Ohne Makler)

Gesamtanschaffungspreis: 96.500€

Eigenkapital 25.000€

Kreditbetrag: 71.500€ (Verzinsung 3,9%)

Monatl. Kreditrate: ~ 315€ (Laufzeit 35 Jahre)

Betriebskosten: ~ 200€

Zielmiete 670€

Steuern: ~ €155€


Monatlich Gewinn / Verlust: +- 0€ pro Monat


Letztes Angebot (Gut)


Angebot 85.000€

Nebenkosten: ~ 6.300€

Gesamtanschaffungspreis: 91.300€

Eigenkapital: 25.000€

Kreditbetrag: 66.300€ (Verzinsung 3,9%)

Monatl. Kreditrate: ~ 290€ (Laufzeit 35 Jahre)

Betriebskosten: ~ 200€

Zielmiete: 670€

Steuern: 155€


Monatlich Gewinn / Verlust: + 20€ pro Monat.


Du siehst das kleine Änderungen des Deal, massive Auswirkungen haben kann. Darum ist es sehr wichtig im vorhinein zu kalkulieren das mir eine Immobilie wert ist.


Nun geben wir unser Angebot ab und bei einer mündlichen Zusage, beginnen wir uns auf den Notartermin vor zu bereiten. Solltest du eine Finanzierung benötigen, sollte diese natürlich bereits im Vorfeld abgeklärt werden um eine Zusage überhaupt zu ermöglichen. NIEMALS ZUSAGEN OHNE FIXER FINANZIERUNG. Für den Notartermin ist für dich als Käufer nicht sehr viel zu beachten doch gibt es kleine Tricks welche bares Geld sparen können.


Das Inventar:

Sind in einer Immobilie noch Möbel und Ausstattung vorhanden, so kann dieser Wert als Inventar als Teil des Kaufpreises behandelt werden. Warum sollte man einen Teil des Kaufpreises auf Inventar schreiben? Soweit es die Notarin zu lässt, kann man Werte bis maximal 10% des Gebäudes, als Inventar verbuchen. Auf diese Summe ist keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen und spart so Nebenkosten.


Beispiel:

Kaufpreis ohne Inventar: 90.000€

Grunderwerbsteuer: 3.150€

Grundbucheintragung: 990€


Kaufpreis inkl. Inventar: 81.000 + 9.000€ Inventar

Grunderwerbsteuer: 2.835€

Grundbucheintragung: 891€


Steuer Ersparnis: 414€


Der Vertrag ist unterschrieben und die Wohnung gehört dir.


Mieter/Käufer suchen

Nachdem wir die Wohnung erfolgreich erworben haben, brauchen wir nun den passenden Mieter oder Käufer für deine Immobilie. Je nachdem was du bevorzugst, ändern sich kleine Details zwischen Verkaufsangebot und Vermietungsangebot.


Mieter finden

Für eine erfolgreiche Mietersuche sind folgende Dinge zu engagieren.


Hast du diese Dinge parat so kannst du deine Immobilie inserieren und die ersten Besichtigungen ausmachen. Wähle das beste Bild als Titelbild um maximale Aufmerksamkeit zu erzeugen.


Die Besichtigung

Ob du einen Besichtigungstag machst wo alle Interessenten an einem Tag kommen oder ob du einen nach dem anderen abhandelst ist dir und der Menge der Anfragen überlassen. Ich persönlich bevorzuge private Termine mit einzelnen Interessenten da man hier Qualitativer auf einen Deal eingehen kann da mehr Zeit für Infos und Details bleibt, was für mehr Transparenz sorgt.


Sei höflich und entgegenkommend doch gib den Interessenten zu verstehen das es um dein Eigentum geht und du einen respektvollen Umgang damit erwartest. Gib den Interessenten Zeit, diese machen das meist nicht sehr oft und sind etwas überfordert was sie fragen oder tun sollen. Erzeuge keinen Stress und gib den Interessenten ein Gefühl von, wir unterhalten uns über das Objekt du kannst alles wissen und wenn es dir gefällt nimm es.


Preisverhandlung

Du kennst deine Kalkulation und deinen preislichen Spielraum, in diesen Rahmen steht es dir frei zu verhandeln, doch schließe kein Deal ab welcher dir keinen monatl. Gewinn abwirft.


Kaution

Eine Kaution wird hinterlegt, damit für etwaige Schäden welche vom Mieter ausgehen repariert werden können. Im Regelfall nimmt man 3-4 Monatsmieten als Kaution.

Die Kaution wird bei Auszug aus der Immobilie wieder zurückbezahlt, sollten keine Reparaturen notwendig sein.


Inventarliste

Um nachzuweisen das es zu Schäden gekommen ist oder nicht, solltest du sämtliche Räume und Dinge in der Wohnung vor Einzug des Mieters, gründlich abfotografieren um den Ursprünglichen Zustand feststellen zu können. Diese Bilder gibst du zum Mietvertrag hinzu und lässt die Liste samt Bilder ebenfalls unterschreiben.


Mietvertrag:

Kläre den Mieter genau auf was im Mietvertrag steht und was das für ihn heißt. Nichts ist unangenehmer als einen Vertrag zu unterschreiben den man nicht ganz versteht und in meiner Community soll niemand Geschäft machen wo sich der Partner im Anschluss schlecht fühlt.


Die Schlüssel werden übergeben, sobald die Kaution bezahlt und der Mietvertrag unterschrieben ist.


Perfekt dein Mieter wohnt jetzt in der Wohnung, sag ihm bitte Bescheid das er den Strom im Normalfall selbst anmelden muss, damit er nicht im dunklen sitzt.


KÄUFER FINDEN

Die suche nach einem Käufer ist sehr ähnlich zur Mietersuche doch gibt es unterschiede welche bei der Vermarktung beachtet werden müssen. Ein Käufer wird viel mehr Interesse an den Gebäudedaten haben also bereite diese vor. Hier einige Fragen die auf dich zukommen können.

  1. Wann wurde das Haus gebaut?

  2. Wurde mal was hergerichtet?

  3. Wer hat hier vorher gewohnt? (Achtung Datenschutz)

  4. Wie funktioniert das mit dem Strom?

  5. Wie reguliere ich das Wasser am Boiler?

  6. Warum wollen sie es verkaufen?

  7. Was muss neu gemacht werden.

  8. Wie viele m² Wohnfläche sind das genau?

  9. Wie viele m² Grund ist dabei?

  10. Wann wurden die Fenster gemacht?

  11. Welche Infrastruktur ist in der Nähe?(Bushaltestellen, Supermarkt, Schulen etc...)

Bevor du verkaufst, solltest du genau wissen wo deine Preisgrenzen liegen.

Dafür hier ein Beispiel


Du kaufst deine Wohnung um 110.000€.

Die Nebenkosten, betragen 7,9% also 8.690€

Gesamter Anschaffungspreis: 118.690

Beim Verkauf fallen im normallfall keine direkten Nebenkosten an, es kann aber sein das man einen Notar bezahlen muss, was schnell mal 3.000€ kostet. Diese Kosten rechnen wir nochmals oben drauf. Also 121.690€.

Nun weißt du was es dir kostet die Wohnung anzuschaffen.

Setze dir nun eine Vorstellung wie viel dir nach verkauf der Immobilie bleiben soll.

Wir nehmen für unser Beispiel 5.000€.

Würdest du jetzt einfach die 5.000€ zu dem Anschaffungspreis hinzurechnen, hättest du einen Verkaufspreis von 126.690€

DOCH DA KOMMT VATERSTAAT UND GÖNNT SICH SEINEN TEIL. Von den 5.000€ würden nach Immoest. (Im 2ten Teil genauer erläutert.) nur noch 3.3750€ überbleiben. Darum musst du den Preis höher ansetzen um nach Immoest auf deine 5.000€ zu kommen.

Bei einem Verkaufspreis von 130.000€ blieben auch nach IMMOEST noch 5.609€ über.


Jetzt wo du weißt was du verlangen wirst und was du über deine Immobilie wissen musst, kommen wir näher zum Verkaufsabschluss.


Preisverhandlung

In der Preisverhandlung kann ich beruhigt mit auf den Weg geben, die Interessenten wollen etwas von dir. Meist zu anderen Preisvorstellungen doch wollen sie etwas. Merkst du bei einer Besichtigung das Interesse besteht, erwähne die Vorzüge von Eigentum und den Möglichkeiten welche sich durch so eine Wohnung ergeben. Finde heraus wie du der Person am besten weiterhelfen kannst mit der Wohnung.


Der Käufer hat zu einem fairen Preis zugesagt und ihr wollt den Verkauf unter Fach und Fach bringen.


Notar

Den Notar anrufen und in Ruhe schildern, dass sie gerade eine Wohnung verkaufen und sich informieren wollen, was das für sie genau kostet entstehen, wenn du es denn bei diesen Notar machen würdest.

Dieser wird dir erklären, wie alles abläuft und welche Preise dich erwarten. Mehr als 1% des Kaufpreises sollte es für das Notarhonorar nicht sein. Entweder der Notar erstellt einen Kaufvertrag für euch und verlangt dafür etwas oder du nimmst einen Vordruck, füllst ihn aus und wenn alles passt, übergibst du ihn an den Notar, welcher ihn nur noch überprüfen muss und nicht mehr gesamt erstellen. Kann Zeit und Geld sparen.

Du vereinbarst einen Termin mit dem Notar und dem Käufer, um euch zu treffen, die Papiere zu unterschreiben und möglicherweise die Schlüssel zu übergeben. Beim Notar werden eure Konten hinterlegt und über ein Treuhand Zwischenkonto werden eure Transaktionen dann abgewickelt.


Herzlichen Glückwunsch du hast erfolgreich einen Immobilien Kauf bis zum Verkauf durch studiert und bist nun bereit deine eigenen Projekte zu starten. Falls du Fragen hast oder wünsche zu zukünftigen Beiträgen, schreibe uns diese im Kontaktformular, hier in die Kommentare oder als Mitglied in unser Forum um auch andere Mitglieder am Austausch teilhaben zu lassen.

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